المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : دراسة في نظام تملك غير السعوديين للعقار



محمد طاهر عمر
23-01-2008, 02:30 PM
صدر نظام تملك غير السعوديين للعقار الجديد في عام 1422هــ محتوياً على ثماني مواد وسوف نتناوله بالشرح المبسط في هذا الموضوع مع إلقاء نظرة على تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاونم لدول الخليج العربية للعقار :-

أولاً : - الأشخاص الذين يجوز لهم تملك العقار :
1- نصت المادة ( 1 ) من القرار على النوع الأول ، وهو المستثمرون ، سواء كانوا أشخاصًا معنوية بشرط أن يكون قد صدر لهم ترخيص بنشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي ويرجع في بيان صفة المستثمر إلى نظام استثمار رأس المال الأجنبي الجديد وقد اشترط النص لتملك المستثمرين العقار اللازم لمزاولة أنشطتهم ولسكن المستثمرين والعاملين لديهم صدور موافقة الجهة التي أصدرت ترخيص الاستثمار .
2- وقد نصت المادة ( 2 ) من النظام على أنه " يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد ترخيص لهم من وزارة الداخلية
وبذلك لا يجوز لهؤلاء تملك العقار اللازم لسكنهم إلا بعد صدور ترخيص لهم بذلك من وزارة الداخلية . والحكمة في هذا الشرط هو أن تتحقق الوزارة من سلامة وثائق الإقامة طبقًا لنظام الإقامة وتعليمات الوزارة .
3 - وقد نصت المادة ( 3 ) على جواز تملك الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة مقر الممثلية ، ومقر السكن الخاص لرئيسها وأعضائها ، كما أجاز النص للهيئات الدولية والإقليمية ذاك أن تتملك الرسمي لها .
وقد أورد النص لجواز التملك في هذه الحالات شرطان :-
أ- أساس المعاملة بالمثل ، بمعنى أنه يجوز قانونًا للممثلية السعودية في الدولة الأجنبية هذا التملك عند طلب ممثلية هذه الأخيرة التملك.
ب- الحصول على ترخيص من وزارة الخارجية بالتملك . والهدف من هذا الشرط أن تتحقق الوزارة من وجود مبدأ المعاملة بالمثل لدى الدولة طالبة تملك مقر ممثليتها ولسكن رئيس البعثة الدبلوماسية وأعضائها . ويسري ذلك على القنصليات كذلك ، حيث أن عبارة النص عامة وهي ( الممثليات الأجنبية المعتمدة(
-4وقد أحسن النظام إذ وفر مرونة في هذا المجال ، فقد أجاز بموافقة رئيس مجلس الوزراء تملك الأجانب للعقارات للسكن الخاص في غير الحالات المشار إليها في المواد 3 ، 2 ، 1 - وبذلك يجوز بموافقة من رئيس المجلس الموافقة على حالات استثنائية طبقًا لما يراه من ضرورة أو تحقيقًا للصالح العام .
- 5على أن هناك شرطًا لتملك الهيئات الدولية والإقليمية للعقارات ، وهو أن يكون ذلك " في حدود ما تقتضي به الاتفاقات التي تحكمها " . ويكون التحقق من صلاحية هذه الحدود من صلاحية وزارة الخارجية عندما يطلب منها الموافقة على التملك . وبالتالي ، فمثال الهيئات الدولية الأمم المتحدة . ومثال الهيئات الإقليمية مجلس التعاون الخليجي والجامعة العربية والمنظمات المنبثقة منها كالمجلس الاقتصادي والاجتماعي وغيره .
- 6ولا ينطبق هذا النص على جميع المنظمات الدولية والإقليمية ، بل يقيد بما نصت عليه المادة ( 3 ) من النظام ، وهو أن هذا الحق في التملك يكون : " في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها ." فيشترط لتمتع هذه الهيئات بحق التملك أن تكون المملكة قد انضمت إلى اتفاقية الهيئة الدولية أو الإقليمية ، مثل منظمة المؤتمر الإسلامي ، والجامعة العربية ومجلس التعاون . وقد ورد في المادة ( 1 ) أنه " كما يجوز استئجار العقار المشار إليه " .
القيود المقررة على تملك العقارات :
- 1 عالجت المادة ( 1 ) حالة المستثمرين من الأشخاص الطبيعيين أو الأشخاص المعنوية المتمتعين بالترخيص بمزاولة نشاط الاستثمار بالمملكة ، إذا كان ذلك الترخيص يشمل شراء مبان أو أراضٍ لإقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير – واشترط النص في هذه الحالة ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضًا وبناءً عن ثلاثين مليون ريال – ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ – كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته " .
***** ونستنتج من هذه المادة القواعد التالية :-
أ -أن يكون ترخيص الاستثمار على شراء مبانٍ أو أراضٍ لإقامة المباني عليها ، واستثمارها بالبيع أو الإيجار .وبالتالي فحق التملك هنا مشروط بأن يكون ترخيص الاستثمار ينص على ذلك . ويفسر هذا الشرط تفسيرًا ضيقًا ، فإذا كان الترخيص ينص على شراء مبان لاستثمارها ، فلا يجوز شراء الأراضي لإقامة المباني عليها . وإذا كان ترخيص الاستثمار ينص على شراء المباني أو الأرض ، اقتصر الحق في التملك على ذلك ، فلا يجوز إقامة المباني على الأرض ، ولا استثمار المبني ولا الأرض .
2 - نصت المادة ( 5 ) على استثناء عام لحق الأشخاص الأجانب في تملك العقارات ، وذلك في داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ، حيث حظر النص ذلك كقاعدة عامة – والهدف المحافظة على الطابع الشرعي للمدينتين باعتبارهما مقرًا للشعائر في الحج والعمرة .
إلا أن المادة ( 5 ) استثنت حالتين من هذا الحظر :
أ - أن يكون اكتساب الملكية مقترنًا بوقف العقار المملوك طبقًا للقواعد الشرعية ، وأن تكون الجهة الموقوف عليها سعودية ، وبشرط أن تنص حجة الوقف على أن يكون المجلس الأعلى للأوقاف هو ناظر الوقف ولم يرد بالنص اشتراط أن تكون الجهة التي اكتسبت حق ملكية العقار في إحدى المدينتين إسلامية . ونرى أن الأمر لا يحتاج إلى نص ، لأن مجرد دخول غير المسلمين مكة المكرمة والمدينة المنورة هو أمر محظور طبقًا للشريعة الإسلامية ، باعتبارهما مدينتين مقدستين وبالتالي ، فلا يطبق النص على شخص طبيعي غير مسلم ، فلا يجوز لـه تملك العقارات في أي من المدينتين .
ب - يرد في المادة ( 5 ) استثناء آخر للحظر وهو أنه " يجوز لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة " – ولكن بشرط ألا تزيد مدة الإيجار عن سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة .
ج - وقد نصت المادة السابعة على عدم تطبيق النظام في أربع حالات :-
والحالة الأولى :- هي " حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة " على أن النص قد ورد فيه أن النظام يطبق عند انتقال ملكية العقار . وعلى ذلك ، فإذا انتقلت الملكية إلى غير من خولهم النظام حق تملك العقارات ، كان هذا التصرف باطلاً لمخالفته لأحكام النظام الآمرة .
والحالة الثانية : - هي " المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية " . وبالتالي ، فلا تطبق أحكام النظام على المواطنين الخليجيين من رعايا مجلس التعاون ، وإنما تطبق عليهم القواعد التي صدرت بها قرارات من المجلس الأعلى ، وصدرت طبقًا لها قرارات من الدولة السعودية .
والحالة الثالثة :- التي لا تطبق فيها أحكام النظام هي " اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار عن طريق الميراث " . وبالتالي ، فإذا ورث أجنبي عقارًا من مورثه يقع في المملكة ، كان له ذلك . على أنه يستثنى من ذلك دون حاجة لنص – أن يكون الأجنبي الوارث غير مسلم فيتمتع بالإرث في أي مكان بالمملكة، عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة . والهدف هو مساواة رعايا مجلس التعاون الخليجي بالسعوديين ، وهو من أهداف إنشاء مجلس التعاون .
والحالة الرابعة :- هي : " الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع . " والهدف واضح من هذا النص ، وهو سلطة الحكومة السعودية في حظر تملك الأجانب للعقارات في عدة حالات : المناطق العسكرية ، أو بالقرب من المطارات ، أو حول مناطق أمنية معينة ، أو في مناطق المحميات الطبيعية ، وهو عرف معمول به عالميًا .


تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية للعقار

صدر التنظيم الحديث تحت رقم : - م 8 وتاريخ 15 / 2 / 1422 هــ .وفقاً لأحكام المادة ( 8 ) من الاتفاقية الموحدة للدول الأعضاء .وسوف نتناول التنظيم بالشرح المبسط ومقارنته بالتنظيم القديم تحت رقم :- م / 5 التاريخ 17 / 7 / 1415 هـــ
المادة الأولى : -
يسمح لمواطني دول مجلس التعاون من الأشخاص الطبيعيين بتملك العقار في حدود (3 ) عقارات في المناطق السكنية شريطة ألا تزيد المساحة عن ( 3000 متر مربع ) . من نص هذه المادة يتضح لنا أن التنظيم الجديد خالف التنظيم القديم في عدد العقارات حيث كان العدد في النظام القديم عقار أو أثنين فقط .
المادة الثانية : -
يكون التملك بغرض السكن للمالك أو لأسرته وليس له حق استغلال أي من العقارات لغرض آخر إلا إذا سمحت قوانين الدولة محل العقار بذلك ,.
المادة الثالثة : -
إذا كان العقار أرضاً فيجب أن يستكمل المالك بناءها خلال 6 سنوات من تاريخ تسجيلها باسمه, وبذلك يكون التنظيم الجديد قد حدد مدة يجب على المالك أن يبدأ في بنا ء العقار ويستكمل خلالها بناءة وبذلك يكون قد خالف التنظيم القديم حيث اشترط على المالك أن يبدأ في البناء خلال 3سنوات من تاريخ تسجيله وأن يتم البناء خلال 5 سنوات من ذلك التاريخ .إلا أن التنظيمين اجتمعا على أن للدولة الحق في التصرف بالعقار مع تعويض المالك بنفس ثمن العقار وقت شرائه أو ثمنه حين بيعه أيهما أقل مع حفظ حقه في التظلم أما الجهة المختصة .
المادة الرابعة : -
لا يحق للماك التصرف في العقار تصرفاً ناقلاً للملكية إلا بعد مرور 4 سنوات من تاريخ تسجيله باسمة , ويجوز أن يتصرف فيه قبل هذه المدة بشرط الحصول على إذن سابق من الجهات المختصة . وبذلك يكون التنظيم الجديد قد خالف التنظيم القديم حيث قصر المدة على 4 سنوات بدلاً من 8 سنوات .
**** ورد بالمادة ( 3 , 4 ) أنه يجوز للمالك التظلم أمام الجهة المختصة ولم يحدد ما هى الجهة المختصة هل هى المجلس الأعلى للدول الأعضاء بمجلس التعاون أم هي جهة أخرى ؟ ؟
المادة الخامسة : -
إذا كان سبب الملكية عن طريق الإرث فيعامل معاملة مواطني الدولة التي يقع فيها العقار .
المادة السادسة : -
في حالة كون راغب التملك حاصلاً على الجنسية بطريق التجنس ولم يكن أصلاً من مواطني دول المجلس , ويجوز للدولة المعنية أن تشترط مضي مدة لا تتجاوز 5 سنوات على تجنيسه . وبذلك يكون هناك اختلاف بين التنظيمين حيث أن التنظيم القديم قد اشترط مرور 10 سنوات على التجنيس .
المادة السابعة : - خاصة بالأشخاص الطبيعيين والاعتباريين المرخص لهم بممارسة المهن والحرف وقد اشترط التنظيم توافر 3 شروط :
أ – أن يخصص العقار لمزاولة المهنة والحرفة .
ب – أن تكون مساحة العقار مناسبة للمهنة أو الحرفة .
ج : - ألا يتصرف في العقار تصرفا ناقلا للمكية إلا بعد تركه لمزاولة المهنة أو الحرفة .
المادة الثامنة :-
يسمح لمواطني دول مجلس التعاون من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين باستئجار الأراضي والانتفاع بها في أية دولة عضو مع حرية التصرف في هذا الحق بالبيع أو الرهن .
المادة التاسعة : -
يستثنى العقارات الواقعة داخل حدود مكة والمدينة المنورة من أحكام هذا التنظيم .
المادة العاشرة : -
يجوز للدولة نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة في مقابل تعويض عادل طبقاً للقوانين التي تعامل بها مواطنيها , كما لا يتعارض هذا مع حق الدولة في حظر التملك أو الإنتفاع في مناطق معينة لأسباب أمنية

د/سالي جمعة
14-03-2008, 10:51 PM
المصدر من فضلك وفقا لنص المادة 3 من قانون منتديات الأقسام العلمية (http://f-law.net/law/announcement.php?f=2)


مادة 3 : يجب عند نقل أية موضوعات ذكر اسم المؤلف أو الكاتب أو اسم الموقع المنقولة منه بشكل واضح وصحيح أو الاكتفاء بكتابة كلمة منقول اذا تعذر توافر أحدى الحالات السابقة حفاظا ًعلى حقوق الملكية الفكرية .