المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : موضوعات هامة لكل الخبراء قدامى وحديثى التعين



الخبير الشاعر
27-03-2014, 11:59 PM
تطورات الملكية العقارية فى مصر


( 1 ) ما يحكم التطورات التى مرت بها ملكية الأراضى الزراعية فى مصــر فى الأساس ولمدة طويلة هو الوضع الذى تحدد على اســــاسه التقنين لها منذ الفتح العربى لمصــــر بإعتبار أن الأراضى فى مصر هى ملكا لبيت مال المسلمين فى عاصمة الدولة الإسلامية الذى تغير مكانه مع إنتقال عاصمة الخلافة الإسلامية على مدى العصور .
ومن ثم فإن القائمين على زراعــــــة هذه الأراضى [ أى واضعى اليد عليها ] والمنتفعين بها لايعتبروا ملاك لها حيث أن ملكية الرقبة فيها هــى لبيت مال المسلمين وأن وضـــــع القائمين على زراعتها هو وضع المنتفعين فقط .


وتم ربط " الخراج " على هــــذه الأراضى والــذى يستقطع مـــن جملته ما يــلزم لإدارة الشـــــئون العامة فى مصر ويرسل باقيه إلى إدارة بيت مال المســـلمين سواء كان فى " المدينة المنورة " أم فى " دمشق " فى عهد الدولة الأموية ثم فــى " بغداد " فى عهد الدولة العباسية ..... إلى أن إستقر أخيرا فى " القسطنطينية " فى عهد الدولة العثمانية ــ منذ أن تم ضمها للدولة العثمانية فى عهد السلطان " ســــليم الأول " إلى نهاية تبعية مصـــــر للدولة العثمانية فى عهد أسرة محمد على .
وكان تقدير الخراج وتحصيله [ فى بداية فتح مصر ] لا يتم إلا بعد التحقق من مســـتوى فيضان النيل وبلوغ مستوى المياه فى مقياس النيل للإرتفاع المناسب بحيث تكفى هــــذه المياه لرى الأراضى بالقطرالمصرى [ وكان الخراج يستحق للدولة عندما يبلغ النيل" حد الوفاء " وهو 16 ذراع ] طبقا لما يســــــــجله مقــــياس النيل ـ ليغـــطى إنتاج الأرض حاجة القطر من المحاصيل مدة العام ــ وهو نفس الوضع الذى كان ســاريا فى مصر قبل الفتح العربى لها .
وكان بلوغ إرتفاع المياه بمقياس النيل ووصوله [ 16 ذراع ] هــــو نفسه الــــذى يحدد موعــــد قيام الوالى على مصر بفتح ( أو جبر أو كسر ) السد المقام على الخليج وكان الخليج وهـــو الخليج المصرى [ ويسمى خليج أمير المؤمنين ] يتفرع مـــن أمام جزيرة الروضة فى الموضــــع المعروف حتى الآن " بفم الخليج " بجوار بداية ســــور مجرى العيون بمصر القديمة .
وكان يخصص دفاتر سنوية لقيد مناسيب إرتفاع مياه النيل تسمى [ دفاتر الإرتفاع ] .
وكان الإحتفال بجبر الخليج وفتح الســـد [ وإلى موقعه ينسب شارع الســــد بالسيدة زينب ] يعتبر أحد المناسبات الهامة والمبهجة التى يشارك فيها جميع طوائف الشــعب بعاصمة مصر .
وضمانا لتحصيل الخراج على المساحة الفعلية التى تزرع على مياه النيل والتى قــد تزيد أو تنقص تبعا لتغير كمية مياه الفيضان ـــ كان يتم توزيع الأطيان فى القطر المصرى كل أربع سنوات حيث يعقد فى ديوان الخـــــراج الذى كان مقـــره بجامع عمرو بن العاص إجتماع لمن يرغبوا فى أن يقوموا بتحصيل الخراج عــن إحدى البلاد أو القرى والنواحى ويتقبل القيام بهذه المهمة نظير قيامه بأداء خراجها لبيت المال ــ ومن هنا إشتق إســــــم القبالات للمساحات التى يتقبلها كل شخص لجمع خراجها وتوريده لبيت المال ــ ومــن ثم تقيد كل مساحة بإسم متقبلها .
كما كان سلاطين المماليك يقومون بإصدار ســندات تسمى " منشور الإقطاع " ـــ حيث كان نظام الإقطاع هو المتبع وفيه تقسم أرض مصر الزراعية إلى 24 قيراط كان يخص السلطان 10 قراريط منها ويخص الأمـــــراء والجند الــ 14 قيراط الباقية لإعالة جيوش المماليك وأحيانا يخصص 4 قراريط منها للسـلطان و 10 قراريط للجند و 10 قراريط للأمـــــراء ويتم إعادة توزيع هذه الإقطاعات كل 4 سنوات ولا يبقى للمصريين ســـوى زراعة هذه الأرض وتســـليم إنتاجها للحكام ـــ وكانت مساحة الإقطاع لكل جندى مساحة نصف زمـــــام قرية وللأمير المملوكى مساحة زمام 10 قرى ــــ وكان يبلغ ريع الإقطاع للجندى فى السـنة ما بين [ ألف درهم ] و [ 10 آلاف درهم ] فى القرن الخامس عشر.
وهــذا الوضع تغير بعد ذلك فى العصـــر العثمانى وإتبع نظام الإلتزام والــــذى يلتزم فيه الشخص بدفع الخـــــراج عـــن إحدى النواحى أو المديريات ........الخ إلى بيت المال ويطلق يده هو فى تحصيل الخراج من القائمين عن زراعة هذه المساحة .

( 2 ) وكان يتم عمل مســـــاحة عامة فى كل عصــــر للأراضى الزراعية لحصــر ما فى حيازة كل شخص من الأرض بالفدان وتقدير المال عليه لكل ناحية على حدة حيث كانت الأرض الزراعية هى أساس ثروة البلاد وعمرانها ومصـــــدر الخراج الذى تجبيه الحكومة سنويا والغرض الأسمى من هــذا العمل هــــو جباية الخراج حيث تم عمل ذلك الحصر على الوجه الاتى :


فى ســنة 729 م [110 هـ] عملت المســـــــاحة فى العهد العربى الأول فى خلافة هشام بن عبد الملك .
فى سنة 869م [255 هـ] عملت المســــــاحة الثانية فى خلافة المعتز بالله الخليفة العباسى .
فى ســــــــــنة 483 هـ عملت مسـاحة فى عهد الدولــــة الفاطميية فى خلافة المستنصر وعملت تتمة لها سنة 490 هـ [1079 م] .
سنة 1297 م [ 697 هـ] فى عهد الملك المنصور حسام الدين لاجين حيث سمى ""بالروك الحسامى ""- وبلغ عــدد القرى المصرية [ 2071 ناحية ] ورصدت نتيجته فى مخطوطة "" تحفة الإرشاد ""بأمر من الملك الناصر محمد بن قلاوون عمل فك الزمام المسمى " الروك الناصرى " وهو بمثابة سجل للقرى المصرية فى ايام حكم المماليك من سنة 715 هـ إلى أواخر حكمهم وورد بيانه فــــــى كتاب " التحفة السنية " لإبن الجيعان وبلغ عـــــدد القرى المصــــرية فيه [ 2283 ناحية ] .

** سنة 1526 م [933 هـ] أى فى أوائل الحكم العثمانى وبأمــــــر من السلطان سليمان القانونى عمل فك زمام القطر المصرى وعرفت دفاتره بإسم "" الترابيع "" وعمل فيه حصر جديد للأراضى وما تجبيه من الخراج وبلغ عدد القرى المصريـة فى ترابيع 933 سنة هـ [ 2917 ناحية ] وغيرت فيه كلـمة أعمال التى كانت تطلق على أجزاء القطر المصرى إلى إسم ولاية وتم تقسيم القطر كله إلى [13] ولاية [ 7 ] منها بالوجه القبلى و[ 6 ] بالوجه البحرى منها ولاية الغربية بإعتبارها تضم البلاد الواقعة غرب فرع دمياط [ وهى التى تشمل محافظات دمياط والدقهلية وكفر الشيخ والغربية فى الوقت الحالى ] بالإضافة إلى [6] محافظات .
وكان يرأس كل ولاية منها حاكم أو كاشف ويرأس كل محافظة محافظ أما القاهرة فكان يرأسها شيخ البلد وهى [ أى القاهرة ] مقر الوالى التركى .

( 3 ) بتولى محمد على حكم مصـر أبطل الإقطاع والإلتزام سنة 1813 م [1228 هـ] وقام بإنشاء ""دفاتر التاريع "" شملت حصر لمساحة أطيان القطر المصـــــرى المزروعة وقام بقيد أطيان كل ناحية بأسماء واضعى اليد عليها لدفــع الضريبة العقارية دون التملك أو التصرف فيها وتسمى هذه الأرض بالأرض الخراجية - وتعد دفاتر التاريع التى أمـــر محمد على بوضعها مــــن أهم أعماله العمرانية توصلا لحصــــــــر الأراضى الزراعية فى جميع المديريات وفرض ضرائب ثابتة سنوية عليها .
وبلغت مساحة الأراضى المزروعة سنة 1821 م [ 2 مليون ] مليونى فدان وبلغت سنة 1840 م 3.856.000 فدان .
وأنعم محمد على باشا على كبار موظفيه وأمرائه بالأطيان البور لإستصلاحها على أن يربط على المستصلح منها العشر مـن غلتها عينا أو نقدا وسميت هذه الأرض بالأرض العشورية .
وإستمرت الأرض الخراجية ملكا صريحا للدولة حتى أواخر عهد الخديوى إسماعيل .

( 4 ) فى 5 أغسطس 1858 م ( 24 ذى الحجة سنة 1274 هـ ] أصـــدر سعيد باشا قانونه المشــــــــهور باللائحة السعيدية بتخويل الفلاحين حق التوريث للمنتفعين بالأراضى الخراجية المعتبرة ملكا للحكومة بحسب الفريضة الشرعية ما داموا قادرين على زراعتها وتأدية خراجها وهى أساس التشريع الخاص بملكية الأطيان فى القطر المصرى .

( 5 ) فى 30 أغسطس ســنة 1871 م [ 1288 هـ ] فى أواخر عـــهد الخديوى إسماعيل صدر ""قانون المقابلة "" وفيه سمح لواضع اليد على الأرض بالتملك لها بعد أن يدفع أموال الأراضى الخراجية أو العشـــــورية عن مدة ســـت [ 6 ] سنوات ويكون له حق الملكية المطلقة .

( 6 ) فى 18 أكتوبر 1883 م صدر الأمـــــر العالى بإعتمــــــاد القانون المـــدنى للعمل به أمام المحاكم الوطنية وتقرر فيه بالمادة السادسة حق الملكية للأهالى الذين سددوا حق المقابلة .

( 7 ) فى 3 سبتمبر سنة 1896 م صدر الأمر العالى بتعديل المادة السادسة من المجموعة المدنية الأهلية بتخويل حق الملكية الصريحة فى الأطيان الخراجية التى لم يدفع عنها المقابلة وهى التى كان للحكومة فيها حق الرقبة وللأهالى حق الإنتفاع وذلك أسوة بالأطيان التى دفعت عنها المقابلة وبذلك أصبح واضعى اليد ملاكا لأراضيهم الزراعية وتم فرض الضرائب الأميرية على هذه الأطيان وكانت تقدر مبدئيا بنسبة 28.61 % من الإيجار السنوى للفدان .

( 8 ) بدأت عملية مسـاحة القطر المصرى التى أطلق عليها عملية "" فك الزمام "" فى سنة 1899 م وإستمرت حتى 1906 لتحديد الممتلكات وإثبات ذلك على خرائط مساحة تعين بالضبط موقع وشكل كل قطعة مساحية بإسم صاحبها وحصر أطيان الحكومة وحدها وفرز درجات الأطيان .
حيث إجريت عملية مساحة تفصيلية عمومية تضمنت :
أ = عمل خرائط مساحية تفصيلية .
ب = إنشاء دفاتر مســـاحة لكل ناحية ويشمل كل دفتر جميع الأحواض التى قسم إليها زمام الناحية ويوضح فيه جميع القطع التى يشملها كل حوض حيث يذكر مسطح القطعة وإســـــم المالك لها كما أنه تم فــرز حدود الأطيان التى تشغلها المنافع العمومية كالترع والمصارف والطرق والجبانات أما المنطقة المقام عليها ســـــكن الناحية فإنها تحصر تحت نمرة خاصة لإعفائها من ربط الضريبة عليها وتعتبر مثل هذه المناطق من أملاك الأهالى .
وأطيان المنافع العامة سواءا كانت للرى أو الطرق أو المرور لايتملكها الأهالى بوضع اليد المدة الطويلة فى حالة التعدى بإعتبارها منافع عامة .
وسجل دفتر المساحة كان يتم بعد بحث دقيق مع واضعى اليد ومقارنة المساحات التى يضع اليد عليها كل مالك مع تكليفه السابق والمستندات التى تؤيد ملكيته من حجج وعقود .
ج = سجل يعرف بدفتر الميزانية والذى خصص لما يملكه كل مالك بالناحية .
د = إنشاء دفاتر مكلفات لكل ناحية من واقع دفاتر الميزانية يتم بموجبه ربط الأموال الأميرية المستحقة على وضع يد كل مالك .
وقد بلغت عدد نواحى القطر المصرى فى نهاية عملية فك الزمام سنة 1906 [ 3430 ] ناحية منها فى الصعيد [ 1387 ناحية ] وفى الوجه البحرى [ 2043 ناحية ] .
وبموجب هذه الإجراءات أمكن حصر الملكية الفردية فى جميع أنحاء القطر المصرى .

( 9 ) فى سنة 1923 صدر القانونان رقمى 18 و 19 الخاصان بنظام التســــجيل للعقود الناقلة للملكية حيث أوجبا أن تكون العقود الصادر عنها معاملات عقارية بين الأهالى شاملة لأدق بيان لمـــوقع الأطيان الجارى التعامل عنها وكذلك بيان التكليف والملكية وصلة البائع بهما وقد ترتب على صدور هذين القانونين أن إنتظمت البيانات بالعقود المسجلة .
وفى سنة 1932 بدأت أعمال المساحة التفصيلية الحديثة لأراضى القطــــر المصرى وعمل إســـــتمارة لكل قطعة مساحية عرفت بإستمارات التغيير حيث يثبت عليها أى تعاملات تتم
عن هذه القطعة منذ نشأتها وإعطاء كل قطعة منشـــــــقة من القطعة الأصلية رقما خاصا بها وتاليا لآخر رقـــــــم قطعة بالحوض وعمل إســـــتمارة لكل قطعة منشقة لإثبات جميع التعاملات التى تتم عليها.

(10) فى سنة 1946 صـــــــــدر القانون 114 الخاص بتنظيم الشــــهر العقارى بالقطر المصرى مــــــن حيث التعامل والتوثيق والتســــــجيل لجميع المعاملات التى تصــدر بين المتعاقدين .
وذلك جميعه كان الغرض منه وضــــــع الأســــس الممهدة لتطبيق السـجل العينى والذى يهدف إلى أن يكون الأساس فى ضبط الملكية مصدره تاريخ القطعة نفسها وليس المالك وأن يفتح ســــجل للقطعة أو العقار بعد ضبط إسم المالك الحقيقى له بعد إعلانه بصفة رسمية فى الوقائع وإعتباره مالكا حقيقيا فى حالة عدم الإعتراض عليه .

(11 ) فى سنة 1948 صدر القانون المدنى الجديد رقم 131 والذى بدأ العمل به إعتبارا من 15 / 10 / 1949 .
كان نص المـادة 970 منه يبيح إكتساب الحقوق العينية على الأمــــــوال الموقوفة بالتقادم مدة [ 33 سنة ] .
فى 13 /7/ 1957 صـدر القانون 147 بتعديل المادة 970 مــــن القانون المدنى مقررا عدم إكتساب أى حقوق عينية بالتقادم على أموال الأوقاف الخيرية وكذا املاك الدولة الخاصة.

( 12 ) فى سنة 1952 صدر القانون رقم 178 الخاص بالإصلاح الزراعى والــــذى تضمن تحديد حد أقصى للملكية الزراعية وتلته عدة تعديلات فى السنوات التالية .

( 13 ) فى سنة 1952 صدر القانون رقم 180 بحل الأوقاف على غير الخيرات .

( 14 ) فى 24 مارس سنة 1964 صدر القانون رقم 142 الخاص بالسجل العينى ونشر بالعدد رقم 19 من الجريدة الرسمية وبدأ تطبيقه مرحليا فى بعض مناطق القطر المصرى .

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:01 AM
أنواع الملكية للأراضى الزراعية


أنواع الملكية للأراضى الزراعية

*************
طبقا لما جرى عليه العمل فى العهد العثمانى وعهد أسرة محمد على باشا حتى سبتمبر سنة 1896 الذى وحدت فيه صور الملكية ــــ نســـــــرد فيما يلى التوصيفات المختلفة التى كانت تصنف على اساسها الأراضى الزراعية :
1 = الأرض الخراجية وهو الوضع الأصلى لجميع الأراضى الزراعية فى البلاد التى فتحها العرب خارج الجزيرة العربية ومنها القطر المصرى .
وتعتبر الأطيان الخراجية ملكا صريحا لبيت المال وليس لواضعى اليد عليها سوى حق المنفعة فقط حال حياته دون توريث هذا الحق ـ مع إستمرار سحب الأرض من المنتفع وتوزيعها لمنتفع آخر طبقا لنظام الإلتزام الذى يتم بنظام المزايدة أو الإتفاق مع جهة الروزنامة الممثلة للحكومة وفى الغالب كان الملتزم يعجل بدفع خراج ( ضريبة ) سنة من المدة التى إلتزم بها ويعطى له تقسيط [ مستند أو حجة ] بذلك من جهة الروزنامة ثم يقوم بتحصيلها بنفسه من المزارعين وغالبا ما كان يحصل أكثر منها ويحصل على الباقى لنفسه وكان يطلق على الزيادة إسم ” الفائض ” أى فائض الإلتزام .
2 = الأراضى العشورية أنعم محمد على باشا على كبار موظفيه وأمرائه بالأطيان البور لإستصلاحها على أن يربط على المستصلح منها العشر من غلتها عينا أو نقدا وسميت هذه الأرض بالأرض العشورية .
3 = أراضى الوسية [ الأواسى ] كانت هناك عدة واجبات على الملتزم القيام بها نيابة عن الحكومة مثل إيواء المسافرين ( من موظفى الحكومة ) وصيانة الجوامع والمدارس والحمامات والقيام بجزء من نفقاتها .
ولمساعدة الملتزم [ الذى كان يلتزم بضريبة ناحية أو اكثر ] على القيام بهذه الواجبات كانت الحكومة تخصص له مساحة من الأرض (غير التى إلتزم بها ) معفاة من كل ضريبة يحرثها ويزرعها له فلاحو الناحية سخرة ( بدون أجر ) ـــ وتســـــــمى بأرض ” الوسية ” وجمعها ” أواسى ” وكانت مساحتها تعادل ( عشر ) مساحة منطقة الإلتزام ـــ وكانت هذه الأراضى لا تورث وتعود للحكومة بعد وفاة المنتفع .
ثم صدر الأمر العالى فى 30 مايو 1855 بقيد هذه الأراضى بإسم الذرية أو تعود لبيت المال فى حالة عدم وجود ذرية للمنتفع بها .
كما سمحت ” لائحة المقابلة ” الصادرة فى 30 أغسطس سنة 1871 فى المادة (9) بدفع المقابلة عن هذه الأطيان .
وطبقا للمادة (5) من الأمر العالى الصادر فى 6 يناير 1880 أصبح دفع جزء من المقابلة يكفى للإستحواذ على حقوق الملكية التامة لأطيان ” الأواسى ” .
4 = أراضى الرزقة إستثناءا من الوضع الأصلى للأطيان الزراعية فى البلاد التى فتحها العرب والتى تعتبر ملكا صريحا لبيت المال وهى ” الأراضى الخراجية ” .
كان بعض السلاطين يقومون بالإنعام على بعض الناس بأراضى تكون لهم ملكيتها التامة ويتصرفون فيها كيف يشاءوا وفى نفس الوقت معفاة من الضرائب وهى التى سميت بأرض ” الرزقة “ .
وفى عهد محمد على باشا ترك هــــذه الأراضى لأصحابها وألزمهم بدفع الضــــرائب عنها وحرمهم من حق وقفها ورتب لهم مرتبا يسمى ” فائض ” مقابل فرض الضريبة [ الخراج ] عليها وهذه الضريبة هى التى أطلق عليها ” الميرى ” .
5 = أراضى رزق الأحباسية وهى الأراضى الزراعية الموقوفة على المساجد والأسبلة والخيرات وجهات البر والصدقات ــ حيث كانت إيرادات هذه الأراضى تخصص كمعاش أو رزق ( جمع رزقة ) لأفراد أو مؤسسات دينية وخيرية .
وهذه الأراضى ملك بيت المال ولكن تم رصدها ( أى وقفها ) بيد الحاكم أو نائبه على جهة بر أو على أفراد بعينهم ــ وهى بهذا الوصف تعتبر أحد صور الوقف ولكنها تختلف عن الأوقاف الأخرى التى يشترط أن تكون الأرض الزراعية الموقوفة تدخل ضمن ملك صاحبها [ سواء بالشراء من بيت المال أو إحياء للأرض الموات ] وبعد تملكه لها يمكنه وقفها ـــ ولكن أراضى الرزق الإحباسية كما هو واضح تعتبر من أملاك بيت المال ويتم وقفها بمعرفة الحاكم أو نائبه .
وكانت هذه الأطيان معفاة من دفع الخراج .
6 = أراضى الرزق الجيشية وهى رزق زراعية يمنحها السلطان [ من أملاك بيت المال ] إلى المتقاعدين من قواده ــ وهى تخرج من ديوان الجيش ـــ ومع مـــرور الوقت لجأ البعض إلى وقف الرزق الجيشية ــ لتثبيت حق الإنتفاع لهم .
7 = الأبعاديات أو الأباعد وقد إستحدثت فى عهد محمد على باشا وسميت بهذا الإسم لأنها كانت مستبعدة من عملية المساحة التى عملت للأرض الزراعية سنتى 1813 و 1814 [ والتى سميت دفاترها بإسم دفاتر التاريع ] وهى أرض بور ــــ وقد أنعم بها محمد على باشا بمساحات كبيرة على بعض القواد والموظفين المقربين منه ـــ ومنحهم ملكيتها التامة وأعفاهم من ضرائبها ليشجعهم على إستصلاحها .
8 = مسموح المصطبة ومسموح المشايخ وهى الأراضى التى منحت للعمد ومشايخ البلاد مقابل الخدمات التى كانوا يقدمونها للدولـــــــة ـ وكان يسمح لهم إما بتأجيرها أو الإنتفاع بها عـــــــن طريق المشاركة ــ وفى الغالب كانوا يقومون بزراعتها بواســـطة الفلاحين بطريق السخرة مثلما كان يفعل الملتزمين فى أراض الوسية .
وفى 5 ذى القعدة 1274 ( 1858 ) أصدر سعيد باشا أمـــــره العالى بإعطاء منفعتها لواضعى اليد عليها من الفلاحين وقيدت أراضى خراجية بأسمائهم .

############################
وفى 3 سبتمبر سنة 1896 م صدر الأمر العالى بتعديل المادة السادسة من المجموعة المدنية الأهلية بتخويل حق الملكية الصريحة فى الأطيان الخراجية التى لم يدفع عنها المقابلة وهى التى كان للحكومة فيها حق الرقبة وللأهالى حق الإنتفاع وذلك أســـــــوة بالأطيان التى دفعت عنها المقابلة وبذلك أصبح واضعى اليد ملاكا لأراضيهم الزراعية وتم فرض الضرائب الأميرية على هذه الأطيان وكانت تقدر مبدئيا بنسبة 28.61 % من الإيجار السنوى للفدان .
ومن ثم توحدت صورة ملكية الأطيان الزراعية منذ هذا التاريخ .

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:02 AM
تعريف بحق الملكية



طبقا لأحكام القانون المدنى الحديث


رقم 131 لسنة 1948




*****************
بداية نوضح أن الحقوق العينية نوعان :


أصلية وتبعية


فالحقوق العينية الأصلية هى حقوق تخول صاحبها الحق فى إستعمال شىء معين وإستغلاله بطريقة كاملة أو ناقصة .


أما الحقوق العينية التبعية فهى حقوق مقررة على أشياء معينة لضمان الوفاء بإلتزام ما .



وتشمل الحقوق العينية الأصلية :

حق الملكية والحقوق المتفرعة عنه وهى:
حق الإنتفاع
حق الإستعمال
حق السكنى
حق الحكر
حق الإرتفاق

أما الحقوق العينية التبعية فهى تشمل :

الرهن الرسمى
حق الإختصاص
الرهن الحيازى
حقوق الإمتياز

ولبيان حق الملكية وأسباب كسبها سنقسم هذه المجموعة إلى قسمين :



القسم الأول
فى أحكام حق الملكية (http://alielsherbiny.blogspot.com/2012/05/blog-post.html)
(http://sherbiny.net/?p=14)حق الملكية بوجه عام


القسم الثانى
فى أسباب كسب حق الملكية (http://alielsherbiny.blogspot.com/2012/05/blog-post_03.html)

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:04 AM
أسباب كسب الملكية




عدد التقنين المدنى [ رقم 131 لسنة 1948 ] أسباب كسب الملكية فى الفصل الثانى من الباب الذى خصصه لحق الملكية وذلك فى المواد من (870 إلى 984) وهى كالآتى :






الإستيلاء (http://alielsherbiny.blogspot.com/2012/05/blog-post_342.html)



الميراث (http://alielsherbiny.blogspot.com/2012/05/blog-post_4739.html)
(http://sherbiny.net/?p=20)

الوصية (http://sherbiny.net/?p=20) (http://sherbiny.net/?p=20)

الإلتصاق (http://sherbiny.net/?p=22)
(http://sherbiny.net/?p=22)

العقد (http://sherbiny.net/?p=24)
(http://sherbiny.net/?p=24)

الشفعة (http://sherbiny.net/?p=28) (http://sherbiny.net/?p=28)

الحيازة (http://sherbiny.net/?p=54)

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:07 AM
خطوات بحث الملكية



يتم بحث الملكية بإستيفاء شقين :



الأول : عن طريق بحث مستندات الملكية الموجودة مع أطراف النزاع وكذا


مراجع [ مصادر ] بحث الملكية (http://sherbiny.net/?p=59)
(http://sherbiny.net/?p=59)
(http://sherbiny.net/?p=59)

الثانى : تحقيق الشق المادى المتمثل فى

تحقيق وضع اليد (http://sherbiny.net/?p=64)
(http://sherbiny.net/?p=64)على العقار ومدى إستيفائه للشروط التى ينص عليها القانون .







وبعد بحث الملكية من واقع مستندات الملكية ومراجع البحث الأخرى يتم إجراء معاينة (http://sherbiny.net/?p=65) العقار محل البحث على الطبيعة . وتتم المعاينة بإستخدام خرائط مساحية (http://sherbiny.net/?p=271) لتحديد موقعها على الطبيعة بإجراء القياس (http://sherbiny.net/?p=273) [ رفع الموقع المساحى من الطبيعة ] لإمكان تطبيق مستندات الملكية عليها ــــ حيث يتم تطبيق مستندات الملكية (http://sherbiny.net/?p=2943)

على الطبيعة للتحقق من مدى إنطباقها وشمولها للعقار محل البحث من عدمه







وتتمة لعملية القياس نورد جداول كسور الفدان التى تسهل حسابات عملية القياس




جداول كسور الفدان (http://sherbiny.net/?p=279)

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:10 AM
ملكية الأراضى الزراعية طبقا لقوانين الإصلاح الزراعى



ملكية الأراضى الزراعية طبقا لقوانين الإصلاح الزراعى


****************



تشمل حزمة قوانين الإصلاح الزراعى التى صدرت بعد قيام ثورة يوليو 1952 عدة قوانين بشأن ملكية الأراضى الزراعية تتناول مجموعتين :




الأول : القوانين التى تحدد حدا أقصى للملكية وهى :


[ 1] المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 الصادر فى 1952/9/9 وحدد فيه الحد الأقصى للملكية الزراعية بمساحة [ 200 ] مائتى فدان .




[ 2 ] قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 127 لسنة 1961 المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 166 فى 1961/7/25 ويعمل به من تاريخ نشره الذى نص على :
" لا يجوز لأى فرد أن يمتلك من الأراضى الزراعية أكثر من [100] مائة فدان ــ ويعتبر فى حكم الأراضى الزراعية ما يملكه الأفراد من الأراضى البور والأراضى الصحراوية وكل تعاقد ناقل للملكية يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام يعتبر باطلا ولا يجوز تسجيله " .




[ 3 ] قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 50 لسنة 1969 المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 33 مكرر فى 1969 ويعمل به إعتبارا من 23 يوليو 1969 وقد قرر القانون :


مادة 1 / لا يجوز لأى فرد أن يمتلك من الأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى البور والصحراوية أكثر من [50] خمسين فدانا .
كما لايجوز أن تزيد على [100 ] مائة فدان من تلك الأراضى جملة ما تمتلكه الأسرة وذلك مع مراعاة حكم الفقرة السابقة .


وكل تعاقد ناقل للملكية يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام يعتبر باطلا ولا يجوز شهره .


مادة 2 / فى تطبيق أحكام هذا القانون تشمل الأسرة الزوج والزوجة والأولاد القصر ـ ولو كانوا متزوجين ـ وذلك بمراعاة القواعد الآتية :


( أ ) يحسب ضمن أسرة الزوج أولاده القصر من زواج سابق .


( ب ) إذا كان الزوج متوفيا فتعتبر زوجته وأولادها القصر منه أسرة قائمة بذاتها ما لم تكن الزوجة قد تزوجت بعده فيعتبر هؤلاء الأولاد القصر مكونين لأسرة مستقلة .


وتحسب ملكية الأسرة عند تطبيق أحكام هذا القانون على اساس الحالة المدنية لأفرادها التى كانوا عليها يوم 23 من يوليو 1969 ـ كما لا يعتد بالزواج إلا إذا كان ثابتا بوثيقة رسمية حتى هذا التاريخ " .




الثانى : القانون الذى يحظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها


والصادر به قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 15 لسنة 1963 والمنشور بالعدد 16 من الجريدة الرسمية بتاريخ 19 يناير 1963 ويعمل به من تاريخ نشره وقد تضمن :




مادة 1 / يحظر على الأجانب سواء كانوا اشخاصا طبيعيين أم إعتباريين تملك الأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى القابلة للزراعة والبور والصحراوية فى الجمهورية العربية المتحدة ويشمل هذا الحظر الملكية التامة كما يشمل ملكية الرقبة أو حق الإنتفاع .


ولا تعتبر أرضا زراعية فى تطبيق أحكام هذا القانون الأراضى الداخلة فى نطاق المدن والبلاد التى تسرى عليها أحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 المشار إليه إذا كانت غير خاضعة لضريبة الأطيان .


ويستثنى الفلسطينيون من تطبيق أحكام هذا القانون مؤقتا .




مادة 2 / تؤول إلى الدولة ملكية الأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى القابلة للزراعة والبور والصحراوبة المملوكة للأجانب وقت العمل بهذا القانون بما عليها من المنشآت والآلات الثابتة وغير الثابتة والأشجار وغيرها من الملحقات الآخرى المخصصة لخدمتها ولا يعتد فى تطبيق أحكام هذا القانون بتصرفات الملاك الخاضعين لأحكامه ما لم تكن صادرة إلى أحد المتمتعين بجنسية الجمهورية العربية المتحدة وثابتة التاريخ قبل يوم 23 من ديسمبر 1961 .





*************************



ونظرا لأن القانون رقم 15 لسنة 1963 بحظر ملكية الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها ـــ قد تضمن المعيار الذى تحدد على اساسه أراضى البناء التى لاتخضع ملكيتها للحظر بهذا القانون ـــــ بينما خلت القوانين التى تحدد حدا أقصى للملكية من توضيح معيارا لتعريف أرض البناء التى لا تخضع للحد الأقصى للملكية .




فقد صدر التفسير التشريعى رثم 1 لسنة 1963 من الهيئة العامة للإصلاح الزراعى متضمنا فى مادته رقم 3 مايلى :




مادة 3 / لا تعتبر أرضا زراعية فى تطبيق أحكام المادة الأولى من قانون الإصلاح الزراعى :




(1) الأراضى الداخلة فى كردون البنادر والبلاد الخاضعة لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضى المعدة للبناء وذلك إذا كانت قد صدرت مراسيم بتقسيمها طبقا لهذا القانون قبل صدور قانون الإصلاح الزراعى .




(2) الأراضى الداخلة فى كردون البنادر والبلاد الخاضعة لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 ـ سالف الذكر ـ ولم تصدر مراسيم بتقسيمها قبل صدور قانون الإصلاح الزراعى بشرط مراعاة ما يأتى :


( أ ) أن تكون هذه الأراضى عبارة عن قطعة أرض جزئت إلى عدة قطع بقصد عرضها للبيع أو للمبادلة أو للتأجير أو للتحكير لإقامة مبانى عليها .


( ب ) أن تكون هذه التجزئة قد تمت بوجه رسمى أى ثابت التاريخ قبل العمل بقانون الإصلاح الزراعى .


( ج ) أن تكون إحدى القطع الداخلة فى تلك التجزئة واقعة على طريق قائم داخل فى التنظيم ومثل هذه القطعة وحدها هى التى تعتبر من أراضى البناء التى يجوز الإحتفاظ بها زيادة عن الحد الأقصى الجائز تملكه قانونا .




( 3 ) أراضى البناء فى القرى والبلاد التى لاتخضع لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضى المعدة للبناء وذلك إذا كان مقاما عليها بناء غير تابع لأرض زراعية أو لازم لخدمتها . أو إذا كانت أرضا فضاء تابعة لبناء غير تابع لأرض زراعية أو لازم لخدمتها تبعية تجعلها مرفقا له وملحقا به .

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:16 AM
محاضرة عن " دور الخبرة فى دعاوى كسب الملكية "



محاضرة





عن




" دور الخبرة فى دعاوى كسب الملكية "




*********************







[ 1 ] تمهيد .




[ 2 ] أنواع الدعاوى التى تتطلب بحث الملكية :


** دعاوى الجنايات والجنح .


** دعاوى مدنية .


** مأموريات الأحوال الشخصية .




[ 3 ] الأعمال التى يؤديها أهل الخبرة فى تلك الدعاوى .




[ 4 ] أسباب كسب الملكية .




[ 5 ] خطوات بحث الملكية :




** بحث الملكية من واقع المستندات ومراجع بحث الملكية .

** تحقيق وضع اليد .




[ 6 ] أهم القوانين المتعلقة بالملكية العقارية وطرق وأسباب كسبها .






**********************




[ 1 ]




تمهيد




***********





تضمن قانون الإثبات فى المواد المدنية والتجارية رقم 25 لسنة 1968 بيان بأدلة الإثبات فى المسائل المدنية والتجارية التى تعرض منازعاتها أمــــــــــام المحاكم بكافة درجاتها .




وتنحصر أدلة الإثبات طبقا لأحكام هذا القانون فى عدد ( 7 ) أدلة ــ أفرد لكل منها أحد أبواب هذا القانون وهى :




1 = الأدلة الكتابية .


2 = شهادة الشهود .


3 = القرائن وحجية الأمر المقضى .


4 = الإقرار وإستجواب الخصوم .


5 = اليمين .


6 = المعاينة .


7 = الخبرة .





********







نظرا لأهمية الدور الذى تؤديه الخبرة فى منظومة العمل القضائى الأمر الــذى دعى المشرع لإفراد احد أبواب قانون الإثبات عنها وإيراد النصوص القانونية المنظمة لها وهو الباب الثامن من قانون الإثبات الذى أفرد لها المــــــواد مــن ( 135 ) من قانون الإثبات حتى المادة ( 162 ) منه .




وحيث أن المحاكم حين يعرض عليها فى الدعــاوى المنظورة أمامها أى نزاع يحتاج الفصل فيه وتكوين عقيدة المحـــكمة إلى الوقــوف على بعض الأمـــور الفنية أو الوقائع الماديـــة التى يترتب عليها آثارا قانونية معينة وهى بصـــدد إستجلاء وقائع النزاع المعروض عليها تمهيدا للفصل فى هذا النزاع ـــ تحتاج المحاكم الإستعانة بذوى الخبرة فـــى الفرع الذى يتضمن موضـــــــوع النزاع لإبداء الرأى الفنى فيما هو معروض على المحكمة فـــى المنازعة المعروضة أمامها .







************





وحيث أن موضوعنا هو عــــن دور الخبرة فـى دعاوى كسـب الملكية فيمكننا أن نتناول فى الجزء التالى أنواع الدعـــــاوى التى تحتاج المحاكم فيها إلــى بحث الملكية وسبب [ أو سند ] كسبها وهى بصدد تكوين عقيدتها فى النزاع لتحديد المراكــــــــز القانونية للأطراف المتنازعة أمامها تمهيدا للفصل القطعى فــــى موضوع النزاع .





*********************




[ 2 ]




أنواع الدعاوى التى تتطلب بحث الملكية وسبب كسبها



***********





بالطبع لا يمكن حصر أنواع القضايا التى يتطلب الفصــــــل فيها بحث الملكية وسبب أو سند هذه الملكية على ســـــــبيل الحصر ـــ ولكن يمكننا إيراد بعض الأمثلة التى قامت المحاكم بندب الخبراء فيها وباشرها خـــــبراء وزارة العدل خلال عملهم فى هذه النوعية مــــــن القضايا :




أولا : من قضايا الجنايات والجنح :




( 1 ) جنح البناء على الأراضى الزراعية ـــ فى بعض الأحوال ينكر المتهم أى علاقة له بالأرض موضوع الجنحة مدعيا عــــــدم ملكيته للمســــطح موضوع المخالفة ــ ومن ثم قد تطلب المحكمة المنظور أمامها هذه الجنحة بيان المالك للأرض وسند تملكه لها ضمن باقى نقاط المأمورية .




( 2 ) أيضا فى جنح التعدى على أملاك الدولة ــ قد يدعى المتهم وقوع الأرض فى ملكه وليس فى أملاك الدولة ــ وأيضا يطلب فى هذه الحالة من الخبير بحث وبيان ملكية المسطح موضوع الإتهام وسند ملكيته ...... الخ .




( 3 ) وكذلك الأمر فى جنح التعدى على أرض الآثار .




( 4 ) فى الجنايات التى يضبط فيها زراعات نباتات مخـــدرة ــ كثيرا ما يدفع المتهم فيها أمام المحاكم بعــدم وجود علاقة له بالأرض المنزرع بها هــــــذه النباتات المخدرة ودخولها فــى أملاك الغير ــ الأمر الذى يتطلب بحث ملكيتها وسند هذه الملكية .






ثانيا : من القضايا المدنية :




( 1 ) دعاوى الريع فى حـــالة إغتصاب أحد المدعى عليهم لأملاك المدعى أو المدعين ــ وإنكار المدعى عليهم ملكية المدعيين لمحل النزاع ــ فإن المـحكمة تتصدى لبحث ملكية المدعين فى الدعوى لأرض النزاع وبالتالى بحث سـندهم وســــــبب تملكهم لها ـــ حتى يمكن للمحكمة الحكم لهم بالريع الناتج منها من عدمه .




( 2 ) دعــــاوى حقـوق الإرتفاق على الأراضى المجاورة لأراضى أى مــــــن أطراف النزاع على سند مـن دخول مســــــطح النزاع ضمن أملاكهم أو دخول المسـقى مصدر الرى أو الطريق الموصل لأرضــــهم ضمن هـــــذه الأملاك ــ وحاجة المحكمة للفصل فـــى النزاع إلى بحث ملكية أى مــــــن الطرفين للقدر المتنازع عليه ووقوع هذا القـدر ضمن سند أى من الطرفين وما إذا كان هناك حقوق إرتفاق لأرض أى مـــن الطرفين على أرض الطرف الآخر .




( 3 ) دعاوى الشفعة التى يستند فيها طالب الشفعة لأحقيته فى أخذ مســطح النزاع بالشفعة ــ وضرورة تصـدى المحكمة لبحث ملكية طالب الشفعة ومدى توفر شروط تملكه التى ينص عليها القانون وســــــنده فـــــى الملكية تحقيقا لنصوص مواد القانون المدنى المتعلقة بالشفعة والواجب توفرها فــى ملكية الشفيع فى طلبه الشفعة .




( 4 ) دعاوى فصل الحدود بين أملاك الجيران ــ والتى يجب التحقق فيها قبل إجراء عملية فصل الحد من ملكية المتجاورين وسندهم فى ذلك .




( 5 ) دعاوى الملكية والإستحقاق التى يســتند فيها أحـــد الأطراف أو كليهما على دخول مسطح النزاع ضمن حصته الميراثية عن مورثيه ــ الأمر الـــــذى يتطلب بحث الملكية وسند وسبب تملكها بداية من المورث الأصلى الذى تدخل أرض النزاع ضمن أملاكه وإجراء تسلسل بحث الملكية على ضوء الحصــص الميراثية لأطراف النزاع وما إذا كان أحــــد الورثة تصرف بأكثر مـــن حصته الميراثية من عدمه ........ الخ .




( 6 ) دعاوى الأوقاف الخيرية أو الأوقاف الأهلية التى إنتهى الوقف فيها طبقا لقانون حل الأوقاف الأهلية رقم 180 لسنة 1952 ــ ودعاوى الإسـتحقاق فى الوقف وكذا دعاوى القسمة فيها بين المستحقين والتى تســــتلزم إجراء لبحث الملكية وسندها وسببها تمهيدا لإجراء القسمة فيها وكذا فرز حصــة الخيرات إن كان .




( 7 ) الدعاوى المتعلقة بتطبيق أحكام قوانين الإصلاح الزراعى ــ ســــواء ما يتعلق بقوانين تحديد حدا أقصى للملكية [ القانون رقــــــم 178 لسنة 1952 والقانون رقم 127 لسنة 1961 والقانون رقــــــم 50 لسنة 1969 ] ــــ أو قانون حظر ملكية الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها القانون رقم 15 لسنة 1963 ] ــ وكذا الأراضى التى يتم الإســـــــــتيلاء عليها قبل الخاضعين لقوانين الإصلاح الزراعى المدعى فيها بتملك الغير لها سواء بمستندات ثابتة التاريخ طبقا لنصوص قانون الإصلاح الــــزراعى أو تملكها بوضـــع اليد قبل العمل بأحكام قانون الإصلاح الزراعى .
حيث يستلزم الفصل فى كل تلك الدعــــاوى بحث الملكية وســـبب كسبها حتى يمكن الفصل فيها .




( 8 ) الدعاوى التى يدعى فيها بإكتساب الملكية بالتقادم المكســــــب للملكية سواء التقادم القصير ومدته ( 5 ) ســنوات أو التقادم الطويل ومـدته ( 15 ) سنة حيث يستلزم البحث فيها تحقيق مـــدة وضع اليد المكسب للملكية ومدى توافر شروطه القانونية حتى تاريخ رفع الدعوى .




( 9 ) الدعاوى التى ترفع مـــن أو ضــــد بيت المال [ الذى يمثله بنك ناصر الإجتماعى ] عن التركات الشاغرة التى يتوفى اصحابها دون ورثة ظاهرين فى المنازعات بين بيت المال والغير حول ملكية العقارات وضرورة إجــراء أبحاث الملكية وسببها وسندها قبل الفصل فى هذه الدعاوى .




( 10 ) دعاوى التعويض عــن نزع الملكية للمنفعة العامة فقد يرفع البعض دعاوى عن إستحقاقهم التعويض عن نزع الملكية دونا عن الأشخاص الذين تم حصرهــم فى كشوف العرض بإعتبارهم ملاك ظاهرين للمساحات الجارى نزع ملكيتها للمنفعة العامة ـــ الأمــــر الذى يلزم أن تتحقق فيه المحكمة من ملكية المدعين وسندهم وسبب تملكهم لتلك المسطحات من عدمه حتى يمكن الحكم لهم بإستحقاق التعويضات من عدمه على ضوء ذلك البحث .




( 11 ) الدعاوى التى تتناول منازعات الملكيات الشائعة [ أى الملكية على الشيوع ] .




( 12 ) الدعاوى المدنية المتعلقة بتملك أملاك الدولة الخاصة والأراضى الصحراوية .






ثالثا : من مأموريات الأحوال الشخصية :




( 1 ) مأموريات جـــــرد التركات الخاصة بناقصى أوعديمى الأهلية يراعى الخبير عند ندبه للقيام بمثل هذه المأموريات أن يقوم بإثبات سندات الملكية الخاصة بممتلكاتهم أو ممتلكات مورثيهم المخلفة عنهم المثبتة لتلك الملكية بالتفصيل الذى يثبت كافة الحقوق التى تؤول لناقصى أو عديمى الأهلية ـــ ولكن فى نفس الوقت لا يهمل ذكر المستندات العرفية التى قد تتضمن بعض الحقوق لهم قبل الغير والتى تعتبر غير ناقلة للمليكة قانونا حفاظا على تلك الحقوق .


( 2 ) إذا إنتدب الخبير لفحص عقد بيع مقدم لمحكمة الأحوال الشـــــــخصية للتصريح للوصى أو القيم على ناقص الأهلية أو عديمها بشراء عقار ما مـن أمواله أو مبادلته بعقار آخر ـــ فعلى الخبير التحقق من ملكية البائع أو طالب المبادلة للعقار الذى سيؤول لناقص الأهلية أو عديمها وأن تكون تلك الملكية ثابتة وبسند مسجل أو مشهر وبيان هــــــــذا السند وسبب تملك العقار المراد شرائه حتى لا يقع القاصر أو عديم الأهلية فى أى مشاكل بعد إتمام الشــــراء بموافقة المحكمة .





****************




[ 3 ]





الأعمال التى يؤديها أهل الخبرة




فى تلك الدعاوى




*******************





طبقا لنص المادة ( 135 ) من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 :




فإن للمحكمة عند الإقتضاء أن تحكم بندب خبير واحد أو ثلاثة ويجب أن تذكر فى منطوق حكمها بيانا دقيقا لمأمورية الخبير والتدابير العاجلة التى يؤذن له فى إتخاذها ـــ بالإضافة إلى بيان باقى البنود التى يشملها الحــــــكم التمهيدى بندب الخبير من حيث مقدار الأمانة المقدرة على ذمــــة أتعاب الخبير والأجل المحدد لإيداع التقرير ...... الخ .




ومن ثم فإن المحكمة هى التى تحدد للخبير المنتدب بنود المأمورية المنوطة به على ضوء إستعراضها لوقائع النزاع وما أثير فيه من دفـــاع ودفوع من أطراف النزاع وعلى ضوء ما ترى هيئة المحكمة إستجلائه وبحثه من نقاط كاشفة لوجه الحق فى النزاع .


وطبقا لما يرد من نقاط فى هذه النوعية مـن المأموريات التى يندب لها أهل الخبرة فى الدعاوى التى تتعلق بابحاث الملكية واســـباب كسب هذه الملكية يمكننا أن نورد النقاط التالية التى تشملها هذه الأحكام التمهيدية والتى يقوم الخبير المنتدب بأدائها تنفيذا لهذه الأحكام التمهيدية :




( 1 ) أول ما تتضمنه هــذه المأموريات هـى قيام الخبير بالإطلاع على ملف الدعوى وما به من أوراق ومستندات ـــ وذلك حتى يســـــتطيع الخبير أن يلم بموضوع النزاع من واقع الإطلاع على عريضة الدعوى وكذا إطلاعه على ما يرد فى مذكرات دفاع أطراف النزاع ردا على ما ورد فـــــى عريضة الدعوى والردود المتبادلة بين أطراف النزاع ــ تمهيدا لتحديد الخبير لخطة بحثه على ضوء المأمورية المكلف بها من قبل المحكمة .
ومن ثم إطلاع الخبير على بنود هـــذه المأمورية الواردة فى منطوق الحكم التمهيدى القاضى بندبه .




( 2 ) الأمر التالى هو قيام الخبير المنتدب فى الدعوى بتحديد موعدا لأطراف النزاع [ أو عدة مواعيد متتالية ] لمناقشتهم فـــى بنود المأمورية المنوطة به وتحديده للمستندات اللازمة له لإتمام أدائه مأموريته وتكليف كل طرف بتقديم المستندات المؤيدة لوجه نظره على ضوء ما يتكشف للخبير مـــــن نقاط خلال قيامه بمناقشة كل طرف وإعطائهم الأجل الكافى لقيامهم بإســـــتخراج وتقديم هذه المستندات الكاشفة لســـبب الملكية وتسلسلها وصولا إلى المالك الأصلى لموقع النزاع طبقا لما تكشف عنه البيانات التى تتضمنها مراجع بحث الملكية على ضوء الأصول الفنية الواجب إتباعها فى أبحاث الملكية .




( 3 ) بعد إتمام تقديم أطراف النزاع للمستندات اللازمة لإجراء البحث المكلف الخبير بأدائه من قبل المحكمة يحدد الخبير موعدا لأطراف النزاع لإجـــــــراء معاينة موقع النزاع طبقا لما يصرح له الحكم التمهيدى مستعينا فى إجــــــراء المعاينة بالموقع الوارد بياناته فـــــــى عريضة الدعوى أو بكشــــــف التحديد المساحى الذى قد تتطلبه الأصــــــــول الفنية للعمل فى بعض نوعيات القضايا وإستعانته أيضا فى تحديد الموقع فى الطبيعة بخرائط المساحة التفصيلية التى يقدمها طرفى النزاع خلال جلسات المباشــــرة وذلك بتحديده نقاط ثابتة على الطبيعة من واقع ما هو وارد بالخرائط المساحية حتى يحدد موقـــــــع النزاع بالطبيعة التحديد الكافى لإتمام تطبيق المستندات على الطبيعة .




( 4 ) يمكن للخبير أن يقوم خلال المعاينة بسماع أقوال رجال الإدارة المحلية وجيران الموقع فى الطبيعة وشـــــــهود الصدفة ــ إذا كان الحكم التمهيدى قد صرح له بسماع من يرى سماعه بدون يمين ـــ للإستعانة بهذه الأقوال مع ما سيقدمه الطرفين من شـــــهود تحقيقا لوضع اليد على أعيان النزاع بالطبيعة ومدته وسببه .




( 5 ) يقوم الخبير ايضا خلال مــوعد المعاينة على الطبيعة أو فى جلسة تالية بالمكتب بسماع شهود الطرفين[ إذا صرح له الحكم بذلك ] فى المــــوعد الذى يحدد لهذا الغرض لتحقيق الشق المادى المتمثل فى تحقيق وضـــــع اليد على أرض النزاع ـ إستكمالا للشق الأول من بحثه عن سند وسبب الملكية من واقع المستندات المقدمة مـــــــــن الطرفين ومن المراجع الخاصة ببحث الملكية .


( 6 ) يمكن للخبير ايضا مع سماعه لأقوال شـــــهود الطرفين ورجال الإدارة المحلية وجيران العقار وشهود الصدفة الذين تـــــم سماعهم يوم المعاينة ــــ يمكنه أن يستعين أيضا فى تحقيق الشق المادى الخاص بوضع اليد على عقار النزاع ومدته وسببه أن يستعين ببعض المستندات التى سنوردها فى بند لاحق .






( 7 ) من ضمن ما يقوم به الخبير خلال مباشـرته للمأمورية الإطــــلاع على بعض المستندات والمراجع اللازمة لإتمـــــام البحث المكلف به إذا كان الحكم التمهيدى قد صرح له بالإطلاع على ما يرى الإطلاع عليه بالجهات الحكومية وغير الحكومية[ تطبيقا لأحكام المادة 148 مكرر من قانون الإثبات ] خاصة :




1 ** المستندات التى يتقاعس أطراف النزاع عن تقديمها للخبير رغم أهمية كشفها لوجه الحق فيما تضمته من بيانات .




2 ** أو المراجع التى يتعذر على الخصوم إستخراج صور رسمية منها والتى تكون لازمة للوقوف على وجه الحق فى إحدى نقاط البحث .




3 ** أو المراجع التى لا تسمح الجهات الحكومية بإستخراج صور رســــمية منها ولكن تصرح بإطلاع الخبراء تنفيذا لأحكام المحاكم بالإطلاع عليها .




مع ضرورة إعطاء أطراف النزاع فرصة للحضور يــــوم قيام الخبير بالإطلاع بتلك الجهات ــ أما إذا كانت إجراءات وطبيعة عمل تلك الجهات لا تسمح سوى لخبير الدعوى بالإطلاع بمفرده على تلك البيانات ـ فيقوم الخبير بتحديد مـوعد بمكتبه بعد إتمام الإطـــــــلاع بتلك الجهة ليقوم أطــراف النزاع بالإطلاع على بيانات المحضر الذى اثبت فيه هـــــــــذا الإطلاع وإثبات الخبير لوجهة نظرهم وتعليقهم على ما ورد فيه .




( 8 ) يقوم الخبير بعد إنهاء محاضـــر أعماله فى الدعوى بوضع تقريره حيث تنص المادة 150 من قانون الإثبات على قيام الخبير بتقديم تقريرا موقعا منه بنتيجة أعماله ورأيه والأوجه التى إستند إليها بإيجاز ودقة .




( 9 ) تنص المادة 153 من قانون الإثبات أن للمحكمة أن تأمر بإســـــتدعاء الخبير فى جلسة تحددها لمناقشته فى تقريره إن رأت حاجة لذلك ..... الخ .









***************




[ 4 ]




أسباب كسب الملكية




****************





عدد القانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 أسباب كسب الملكية فى الفصل الثانى من الباب الذى خصصه لحق الملكية وذلك فى المواد من [ 870 حتى 984 ] وهى :





الإستيلاء




الميراث




الوصية




الإلتصاق




العقد




الشفعة




الحيازة







******************




[ 5 ]




خطوات بحث الملكية




**********




يتم بحث الملكية بإستيفاء شقين :






أولا :عن طريق بحث مستندات الملكية الموجودة مع أطراف النزاع وكذا مراجع [ مصادر ] بحث الملكية .


ثانيا : تحقيق الشق المادى المتمثل فى تحقيق وضع اليد على العقار ومدى إستيفائه للشروط التى ينص عليها القانون .





*************



وبعد بحث الملكية من واقع مستندات الملكية ومراجع البحث الأخرى يتم إجراء معاينة العقار محل البحث على الطبيعة وتتم المعاينة بإستخدام خرائط مساحية لتحديد موقعها على الطبيعة للتحقق من مدى إنطباقها وشمولها للعقار محل البحث من عدمه .






أولا




مراجع [ مصادر ] بحث الملكية




***************



أولا : المستندات والمحررات والحجج

1 ** صحائف الوحدات العقارية التى تمت عليها إجراءات السجل العينى .

2 ** المحررات المشهرة بسجلات الشهر العقارى إبتداءا من سنة 1946 .

3 ** المحررات المسجلة بسجلات المحاكم الوطنية قبل إنشاء الشهر العقارى .

4 ** المحررات المسجلة بقلم رهون المحاكم المختلطة منذ إنشائها سنة 1875 .

5 ** المحررات المسجلة بمحكمة الباب العالى والمحاكم الشرعية .

6 ** المحررات المسجلة بمحاكم القسمة العسكرية .

7 ** التقاسيط والإفراجات الصادرة من ديوان الروزنامة .




ثانيا : السجلات والدفاتر الرسمية

1 ** سجلات الأملاك الأميرية .

2 ** دفاتر السجل العينى للنواحى التى تم تنفيذ السجل العينى به .

3 ** فهارس الشهر العقارى والشهادات العقارية المستخرجه من الفهارس .

4 ** دفاتر المساحة الحديثة ودفاتر الميزانية الحديثة التى عملت من سنة 1932 .

5 ** دفاتر المساحة والميزانية لفك الزمام التى تمت فيما بين سنة 1899 و1906 .

6 ** دفاتر المكلفات التى أنشأت منذ إعتماد دفاتر المساحة والميزانية الخاصة بعملية فك زمام القطر المصرى التى تمت فيما بين سنة 1899 و 1906 ـــ وحتى الآن .


7 ** دفاتر المكلفات التى أنشأت سنة 1841 بدلا من دفاتر التاريع .

8 ** دفاتر التاريع التى أنشأها محمد على باشا من سنة 1813 [ 1228 هـ] .

9 ** دفاتر الإلتزام التى بدأ العثمانيين العمل بها منذ سنة 1658 [ 1069هـ] .

10 ** دفاتر الترابيع التى تمت فى بداية العصر العثمانى فى سنة 1526 [ 933 هـ ] .





****************










ثانيا




تحقيق وضع اليد




***********



بعد إستيفاء البحث من واقع المستندات والمراجع التى تناسب كل حالة– يلزم إستكمال البحث بتحقيق وضع اليد الذى يتم على بعض الصور الآتية حسب الحال :



أ-التحقق من شخص أو الأشخاص واضعى اليد فى الطبيعة وقت إجراء المعاينة .

ب-تحقيق وضع اليد بسماع شهادة رجال الإدارة المحلية والجيران يوم المعاينة .

ج – أيضا بسماع شهادة شهود الطرفين .

د- الإستعانة بما يقدم من مستندات[ أحكام– عقود إيجار– محاضر حجز…… .الخ ] تتعلق بوضع اليد خلال فترات زمنية سابقة .

هـ – يسترشد أيضا فى تحقيق وضع اليد بأسماء من وردوا كواضعى يد فى البيانات التى تثبت أثناء الحصر فى مشاريع نزع الملكية للمنفعة العامة .


و – البيانات الواردة فى سجلات الحيازة فى الجمعيات التعاونية .


ز – ما يرد من أسماء الشاغلين بدفاتر مكلفات عوايد المبانى فى المدن .


س – من المراجع التى يستند إليها أيضا فى تحقيق وضع اليد :


** قسائم سداد الأموال الأميرية عن الأطيان الزراعية .


** قسائم سداد عوائد المبانى فى المدن .


** أيصالات سداد رسوم إدخال وإستهلاك التيار الكهربائى للشقق والتليفونات وكافة المرافق التى تزود بها المبانى والشقق [ الصرف الصحى والغاز الطبيعى… . الخ ] .





*******************




[ 6 ]




أهم القوانين المتعلقة بالملكية العقارية




وطرق وأسباب كسبها




**************



[ 1 ] القانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 .


[ 2 ] القانون رقم 18 لسنة 1923 بتعديل القانون المدنى الأهلى ــ والقانون رقم 19 لسنة 1923 بتعديل القانون المدنى المختلط وأشترطا التسجيل لإنتقال الملكية فيما بين المتعاقدين وفى مواجهة الغير .


[ 3 ] قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 .


[ 4 ] قانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 .


[ 5 ] قانون المواريث رقم 77 لسنة 1943 .


[ 6 ] قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946 .


[ 7 ] قانون أحكام الوقف رقم 48 لسنة 1946 وقانون حل الأوقاف على غير الخيرات رقم 180 لسنة 1952 .


[ 8 ] قوانين الإصلاح الزراعى بتحديد حدا أقصى للملكية وهى :


** القانون رقم 178 لسنة 1952 .


** القانون رقم 127 لسنة 1961 .


** القانون رقم 50 لسنة 1969 .




[ 9 ] قانون الإصلاح الزراعى رقم 15 لسنة 1963 بحظر ملكية الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى البور والصحراوية .


[ 10 ] القوانين المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة والأراضى الصحراوية وهى:


** القانون رقم 100 لسنة 1964 الخاص بتنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها .


** القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضى الصحراوية .




****************



مرسلة بواسطة admin (http://www.blogger.com/profile/18344274182430073352) في 6:15 ص إرسال بالبريد الإلكتروني (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&postID=6131004672732445197&target=email)كتابة مدونة حول هذه المشاركة (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&postID=6131004672732445197&target=blog)‏المشاركة في Twitter (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&postID=6131004672732445197&target=twitter)‏المشاركة في Facebook (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&postID=6131004672732445197&target=facebook)‏المشاركة على Pinterest (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&postID=6131004672732445197&target=pinterest)

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:25 AM
مصدر هذه المعلومات هو ( الشربينى للتحكيم العقارى ) إعداد على بك الشربينى

ملكية الأراضى الصحراوية


ملكية الأراضى الصحراوية فى ظل أحكام

القانون رقم 143 لسنة 1981




***********************



صدر القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضى الصحراوية الذى أورد فى مادته الأولى تعريفا لها نصه :



فى تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالأراضى الصحراوية – الأراضى المملوكة للدولة ملكية خاصة – والواقعة خارج الزمام بعد مسافة كيلو مترين .

ويقصد بالزمام حد الأراضى التى تمت مساحتها مساحة تفصيلية وحصرت فى سجلات المساحة وفى سجلات المكلفات وخضعت للضريبة العقارية على الأطيان .



وبالنسبة للمحافظات الصحراوية يعتبر زماما كردون المدن والقرى القائمة فى تاريخ العمل بهذا القانون والتى تقام مستقبلا وحتى مسافة كيلو مترين .
ويصدر رئيس مجلس الوزراء قرارا بتحديد ما يعتبر من المحافظات الصحراوية فى تطبيق أحكام هذا القانون .



وتعتبر فى حكم الأراضى الخاضعة لهذا القانون – أراضى البحيرات التى يتم تجفيفها أو الداخلة فى خطة التجفيف لأغراض الإستصلاح والإستزراع .




وتضمنت المادة الثانية من القانون رقم 143 لسنة 1981 الأوضاع والإجراءات التى تتبع لإدارة وإستغلال والتصرف فى الأراضى الصحراوية الخاضعة لأحكام هذا القانون .




ونصت المادة الثالثة من القانون على أن يكون إستصلاح وإستزراع الأراضى الصحراوية وكسب ملكيتها والإعتداد بها والتصرف فيها وإدارتها والإنتفاع بها وفقا لأحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له .


وأن تكون الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية هى جهاز الدولة المسئول عن التصرف وإستغلال وإدارة هذه الأراضى فى أغراض الإستصلاح والإستزراع دون غيرها من الأغراض .


وأن تختص هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة دون غيرها بالإستغلال والإدارة والتصرف لغير أغراض الإستصلاح والإستزراع وينم ذلك لحسابها ويعتبر موردا من مواردها .




وتضمنت المادة العاشرة من القانون / أن يحظر على أى شخص طبيعى أو معنوى أن يحوز أو يضع اليد أو يتعدى على أى جزء من الأراضى الخاضعة لأحكام هذا القانون .... ويقع باطلا كل تصرف أو تقرير لأى حق عينى أصلى أو تبعى أو تأجير أو تمكين بأى صورة من الصور على تلك الأراضى يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره ولكل ذى شأن التمسك بالبطلان أو طلب الحكم به وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها .




وتضمنت المادة [ 11 ] الحادية عشر تحديد الحد الأقصى للملكية على النحو التالى :


مادة [ 11 ] يكون الحد الأقصى للملكية فى الأراضى الصحراوية الخاضعة لأحكام هذا القانون وفقا لما تحققه أساليب وطرق الرى من ترشيد وإقتصاد فى إستخدام مصادر المياه المتاحة وبما يتفق مع التطورات العلمية فى هذا المجال وذلك على النحو الآتى :




( أ ) إذا كان الرى على المياه الجوفية أو إستخدمت فيه الطرق الحديثة كالرش أو التنقيط أو أى إسلوب للرى يعتمد على ضغط المياه يحدد الحد الأقصى للملكية على الوحه الآتى :


1 = 200 ( مائتان ) فدان للفرد و 300 ( ثلاثمائة ) فدان للأسرة ــ وتشمل الأسرة الزوجة والأولاد القصر غير المتزوجين .


2 = 10.000 ( عشرة آلاف ) فدان للجمعية التعاونية بحد أقصى مقداره 30 ( ثلاثون ) فدانا للعضو .


3 = 10.000 ( عشرة آلاف ) فدان لشركات الأشخاص والتوصية بالأسهم بمراعاة ألا يجاوز الحد الأقصى لملكية الفرد 150 ( مائة وخمسين ) فدانا .


4 = 50.000 ( خمسون ألف ) فدان للشركات المساهمة .




( ب ) وإذا كان الرى بأسلوب الرى السطحى الذى يتم الإتفاق عليه بين الوزير المختص بالإستصلاح وبين وزير الرى أو بالنسبة للمساحات المجففة من أراضى البحيرات فيكون الحد الأقصى للملكية بما لا يجاوز نصف الحدود القصوى المشار إليها .




وفى جميع الأحوال يجب ألا تقل ملكية المصريين عن 51 % من رأس مال الشركة وألا تزيد ملكية الفرد على 5 % من رأس مالها ولا يجوز أن تئول أراضى الجمعيات التعاونية والشركات عند إنقضائها إلى غير المصريين .


ولا تخضع شركات القطاع العام لأى حد أقصى .


وإستثناء من الأحكام المنظمة لملكية الفرد والأسرة فى الأراضى الزراعية وما فى حكمها لا يدخل فى حساب الحد الأقصى للملكية وفقا لأحكام هذا القانون المساحات المملوكة فى غير الأراضى الصحراوية .


وفى جميع الأحوال يكون تحديد المساحات الجائز تملكها بقرار من مجلس إدارة الهيئة فى حدود ما تقتضيه طبيعة المشروع وما تسمح به القدرات الفنية والمالية لطالبى التملك .




ونصت المادة [ 12 ] على :


تسرى أحكام المادة السابقة على الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الإنتفاع ويعتبر فى حكم التملك فى تطبيق أحكام هذا القانون الإيجار الذى تزيد مدته على خمسين عاما .


وفى جميع الأحوال لا يفيد من التملك وفقا لأحكام هذا القانون سوى المصريين دون سواهم وفى حالة زيادة الحد الأقصى للملكية عن الحدود الواردة بهذا القانون تتبع أحكام المادة ( 7 ) من القانون رقم (50) لسنة 1969 بتعيين حد أقصى لملكية الأسرة والفرد فى الأراضى الزراعية وما فى حكمها .



*******************



وإتماما للفائدة نورد نص المادة [ 7 ] من القانون رقم ( 50 ) لسنة 1969 :


[[ بعد إتمام توفيق أوضاع الأسرة يجب على المسئول عنها أن يقدم إلى الهيئة العامة للإصلاح الزراعى صورا خطية أو فوتوغرافية ــ بحجم مناسب ــ طبق الأصل من المحررات المتضمنة للتصرفات التى تم بموجبها توفيق أوضاع الأسرة فى ملكية المائة فدان التى إحتفظت بها الأسرة لنفسها مشفوعة بأدلة ثبوت تاريخ هذه التصرفات وذلك كله خلال الستة أشهر التى تنتهى فى يوم 23 يناير سنة 1970 .

ويجب على مقدم الإقرار أن يوقع على كل ورقة من هذه الأوراق . ]]

الخبير الشاعر
28-03-2014, 12:28 AM
تقدير قيمة الأطيان والأراضى



تقدير قيمة الأطيان والأراضى


***************





تشمل طريقة تقدير قيمة العقارات سواء أطيان زراعية أو أراضى أو عقارات مبنية أسلوبين فى التقدير هما :


[ 1 ] التقدير الحكمى .


[ 2 ] التقدير الفعلى .




التقدير الحكمى للقيمة




************





فى هذه الطريقة من طرق التقدير يتم التقدير وفقا للنص الوارد بالقانون المنظم للعلاقة القانونية التى تحكم الموضوع .



وعلى سبيل المثال ما تضمنته المادة ( 37 ) من قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 77 لسنة 1949 والذى حل محله القانون رقم 13 لسنة 1968 حيث تنص المادة ( 37 ) من قانون المرافعات أن يكون تقدير قيمة العقار المبنى بواقع [ 180 ] مائة وثمانين مثلا من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه وأن تقدر قيمة الأراضى بواقع ( 70 ) سبعين مثلا للضريبة الأصلية المربوطة عليها ـــ وإن لم يكن العقار مربوط عليه ضريبة تقدر المحكمة قيمته ــــ أى تقديرا فعليا .



ومع مرور الزمن و إرتفاع قيم العقارات تم إدخال عدة تعديلات على مقدار التقدير ولكن ظل نفس الأساس فى التقدير حكميا بإتخاذ قيمة الضريبة العقارية المربوطة اساسا للتقدير .



وإتخاذ مضاعفات الضريبة العقارية المربوطة سواء على الأطيان والأراضى أو العقارات المبنية أساسا للتقدير الحكمى للقيمة تم فى كثير من القوانين التى صدرت فى مصر خلال الفترة الإنتقالية بعد توقيع إتفاقية منترو سنة 1938 إثر إلغاء الإمتيازات الأجنبية فى مصر وتمهيدا لصدور حزمة القوانين التى ستطبق فى مصر عند حلول موعد إلغاء القضاء المختلط .



وتضمنت العديد من القوانين الصادرة بعد ذلك بما فيها قوانين الإصلاح الزراعى وغيرها بعد ثورة سنة 1952 إتخاذ نفس الأساس للتقدير الحكمى للقيمة .



ويراعى فى هذه الطريقة للتقدير وهى الطريقة الحكمية أن الضريبة المتخذة أساسا للتقدير هى الضريبة الأصلية وليس أى ضريبة أخرى غيرها .

والتقدير الحكمى طبقا للقانون المنظم واجب التطبيق ولا يجوز مخالفته أو الخروج عن حكمه .



وعند إجراء التقدير الحكمى لا بد أولا من أن يتحقق القائم بعملية التقدير من ربط العقار الجارى تقديره بالضريبة الأصلية فعلا بعد تحققه من أن هذا العقار خاضع فعلا للضريبة المربوطة عليه ــ ولتوضيح ذلك قد تكون مساحة من الأرض واقعة فى حوض زراعى بإحدى القرى و الحوض الذى يشملها محدد له ضريبة اصلية معينة وواردة فى سجلات الضرائب العقارية ولكن القطعة موضوع التقدير قد تكون غير خاضعة لضريبة الأطيان الزراعية المربوطة على هذا الحوض طبقا للمعايير الواردة بالقانون رقم ( 113 ) لسنة 1939 الخاص بضريبة الأطيان الزراعية [[ ومن أمثلة تلك المعايير ( عدم خضوع أملاك الدولة ) لضريبة الأطيان الزراعية ]] .



وقد يكون العقار المبنى الجارى تقدير قيمته داخلا ضمن حوض زراعى مربوط على أطيانه ضريبة أطيان زراعية ولكن هذا العقار المبنى نفسه لا يكون مربوطا بالضريبة المربوطة على هذا الحوض لأن المبنى فى هذه الحالة لا يعتبر أرض زراعية ولكنه عقار مبنى ومن ثم لا يخضع لضريبة الأطيان الزراعية وفى نفس الوقت لم يربط عليه ضريبة العقارات المبنية ومن ثم لا تقدر قيمته تقديرا حكميا [[ بل يقدر تقديرا فعليا طبقا لتعاملات السوق ]] إلا إذا كان قد تم ربطه بضريبة العقارات المبنية [ العوايد ] فيقدر فى هذه الحالة تقديرا حكميا طبقا لقيمة ضريبة العقارات المبنية المربوطة عليه وليس ضريبة الحوض الزراعية الذى يقع به هذا العقار .


**************



التقدير الفعلى للقيمة




****************

التقدير الفعلى للقيمة يتم للحالات التى لا يوجد فيها نص قانونى يلزم بالتقدير الحكمى للقيمة وكذا فى الأحوال التى ينص القانون فيها على إجراء التقييم الفعلى طبقا لأسعار التعامل الحر .



ويراعى الآتى عند إجراء تقدير للقيمة :



[ 1 ] التقدير الفعلى للقيمة يتم طبقا للسعر المتداول فى التعاملات بين الناس ـــ ويتم الإسترشاد فى التقدير بأسعار التعامل المسجلة بالشهر العقارى فى تاريخ معاصر لتاريخ التقدير المطلوب أو الأسعار الواردة فى التعاملات المسجلة فى الفترة السابقة لتاريخ التقدير على أن يوضع فى الإعتبار حسابات لنسب إرتفاع الأسعار طبقا للمتوسط العام لهذه الإرتفاعات لجملة التعاملات المسجلة خلال المدى الزمنى بين تاريخ الحالات المسترشد بها فى التقدير والتاريخ الذى يجرى فى التقدير الحالى للقيمة .



[ 2 ] لا يجوز الإسترشاد فى التقدير باسعار تعاملات تمت فى تاريخ تال لتاريخ التقدير المطلوب حيث من المحتمل أن تكون تلك التعاملات قد أبرمت خصيصا للتأثير على التقدير المطلوب بالإضافة لأنها لا تمثل تعامل فى تاريخ معاصر للتقدير المطلوب .



[ 3 ] يراعى أيضا عند الإسترشاد بأسعار من واقع تعاملات مسجلة أن يتم بحث لظروف كل تعامل منها للتحقق قدر الإمكان من أنه لا توجد أسباب لتخفيض السعر الوارد به أو اسباب للمغالاة فيه ــ ويمكن للشخص الفنى الذى تتوافر له الخبرة الكافية فى التقدير يمكنه التعرف بوسائل فنية من وجود تلاعب فى السعر [ بالزيادة أو النقص ] من عدمه فى تلك التعاملات المسترشد بها فى التقدير .



[ 4 ] للإسترشاد بحالات التعامل المسجلة فى عملية التقدير يلزم للقائم بعملية التقدير أن يقوم بمعاينة مواقع حالات التعامل المسترشد بها ومعاينة الموقع الجارى تقدير قيمته للوقوف على أوجه التشابه والإختلاف بينها فى كافة العوامل المؤثرة فى التقدير وأن تتم تلك المعاينات مسترشدا فيها بخرائط مساحية تشمل هذه المواقع جميعها لتتم عملية الإسترشاد على الوجه الأمثل .



[ 5 ] الأصول الفنية للتقدير تقضى بأن تكون وحدة تقدير الثمن بالنسبة للأراضى الزراعية وما فى حكمها من الأراضى البور والصحراوية ــ بالفدان .



وأن تكون وحدة التقدير بالنسبة للأراضى والأطيان التى تقع فى مناطق الإمتداد العمرانى المحتملة ــ بالقيراط .



وأن تكون وحدة التقدير لأراضى البناء والداخلة ضمن كردونات المدن المعتمدة الخاضعة لأحكام مصلحة التنظيم ــ بالمتر .



ولا يجوز عند إجراء تقدير القيمة الخلط بين تلك المعايير فى وحدات التقدير المتقدم ذكرها [ الفدان ـــ القيراط ـــ المتر ] .



[ 6 ] إذا كانت المساحة الجارى تقدير قيمتها كبيرة وتدخل ضمن نطاق كردون المدن الخاضعة لأحكام مصلحة التنظيم فلا يجوز أن تقدر مباشرة بالمتر المربع طبقا لأسعار المتر المربع فى الحالات المسترشد بها ــــــ وإنما يلزم لتقديرها التقدير العادل إجراء الآتى :



** أن يوضع لهذه المساحة مشروع تقسيم إفتراضى بحيث تكون مساحة كل قطعة منه تتماثل فى مسطحها بالمسطحات الموجودة فى المنطقة الواقعة بها المساحة الجارى تقديرها [ إن كانت مناطق فيلات أو عمارات أو مساكن شعبية ...... الخ ] .



** وأن يراعى فى هذا المشروع الإفتراضى للتقسيم أن تكون المساحات المخصصة للشوارع والمرافق العامة متطابقة مع الإشتراطات القانونية فى المنطقة الواقع بها هذه المساحة .



** ويتم تقدير قيمة قطع المشروع بالمقارنة مع اسعار حالات التعامل .



** وأن يستنزل من إجمالى القيمة المقدرة جميع المصاريف التى يتكبدها عمل مشروع التقسيم الإفتراضى طبقا لكافة الرسوم والأتعاب الواجب دفعها طبقا للقوانين المنظمة لهذه الأمور وأتعاب المهندسين المفترض إتمامهم لهذا المشروع الإفتراضى .



** وأن تستنزل قيمة المساحات المخصصة للشوارع فى هذا المشروع والتى ينص القانون على تنازل أصحاب مشروع التقسيم عن ملكيتها بدون مقابل للمنفعة العامة .



[ 7 ] أن الأسعار التى ترسو بها المزايدات لا تصلح للإسترشاد بها فى التقدير حيث أن طبيعة البيع بالمزايدات تؤدى إلى إرتفاع الأسعار التى ترسو بها تلك المزايدات عن أسعار التعامل الطبيعى بين الناس فى الأحوال العادية .
قاعدة هامة عند تقدير قيمة العقارات تقديرا فعليا :
********************************
لايجوز اجراء تقدير الثمن تقديرا فعليا طبقا لما يشمله قانون خاص مثل قانون رسوم الشهر العقارى الذى لا يطبق إلا فى المنازعات المتعلقة برسوم الشهر العقارى فقط __ طبقا لما ورد فى الطعن رقم ( 285 لسنة 24 قضائية ) فى 1969/1/23 المنشور بمجلة المحاماة العدد (11) السنة (50) صفحة (128) الذى قضى فيه بالآتى :

[[ الأسس التى بينتها قوانين الرسوم القضائية والشهر العقارى والإصلاح الزراعى بشأن تقدير ثمن الأراضى الزراعية ــ مقصورة على تطبيق احكام تلك القوانين ولا تتعدى ذلك إلى تقدير اسعار المثل فى تعاملات الناس ]] .


إرسال بالبريد الإلكتروني (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&pageID=6219096539270042720&target=email)كتابة مدونة حول هذه المشاركة (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&pageID=6219096539270042720&target=blog)‏المشاركة في Twitter (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&pageID=6219096539270042720&target=twitter)‏المشاركة في Facebook (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&pageID=6219096539270042720&target=facebook)‏المشاركة على Pinterest (http://www.blogger.com/share-post.g?blogID=2287388813425916703&pageID=6219096539270042720&target=pinterest)